Складской сегмент: компактность как новый стандарт

Рынок коммерческой недвижимости в России: склады растут, офисы дробятся, а компактные форматы выходят в лидеры.

За последние три года спрос на аренду складской недвижимости в России увеличился на 30%, а интерес к покупке таких объектов — на 13%. При этом внутри сегментов происходит заметный структурный сдвиг в сторону компактных форматов. Такие данные привела коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Виктория Сафронова, подводя итоги первых пяти месяцев 2026 года.

На этом фоне рынок коммерческой недвижимости в целом стабилизировался после периода высокой активности: спрос вернулся к показателям начала 2023 года. Цикл сделки удлиняется — арендаторы и покупатели дольше взвешивают решения, тщательнее изучают варианты, однако структурные изменения внутри сегментов продолжают набирать обороты.

Доля спроса на небольшие склады площадью до 100 кв. м в покупке выросла с 29% до 34%, а в аренде — с 33% до 36% по сравнению с январем–маем 2023 года. Эксперты связывают это с развитием малого и среднего бизнеса, а также с ростом числа интернет-магазинов, которым не требуются гигантские логистические центры, а нужны локальные пункты хранения и комплектации заказов.

В региональном разрезе положительную динамику в сегменте продажи складов показали Тюменская область (+14% к январю–маю 2025 года), Москва (+7%) и Новосибирская область (+6%). В аренде складов небольшой рост зафиксирован в Татарстане (+1%).

При этом, по данным аналитиков, по итогам 2026 года доля свободных площадей на складском рынке Московского региона может достичь 10% — это станет максимальным значением с 2015 года, что указывает на постепенное насыщение рынка и переход от дефицита к балансу спроса и предложения.

Схожая динамика наблюдается и в торговой недвижимости. Доля запросов на объекты до 100 кв. м в сегменте купли-продажи достигла 59%, а в аренде — 77%. Как пояснила Сафронова, на фоне развития онлайн-каналов ритейлеры переформатируют физическую розницу, запуская проекты меньшего масштаба в концепции «15-минутного города» с небольшими магазинами у дома. Это позволяет сократить логистические издержки и повысить лояльность покупателей за счёт шаговой доступности.

В покупке торговой недвижимости небольшой рост зафиксирован в Свердловской области (+1%), что свидетельствует о постепенном восстановлении инвестиционной активности в этом сегменте в регионе.

Офисный сегмент: раздвоение тренда

В офисном сегменте тренд раздвоился. В аренде продолжает расти доля спроса на небольшие помещения до 100 кв. м (с 80% до 81%). Это связано с активным развитием малого бизнеса, стартапов и фриланс-команд, которым не требуются большие площади.

В покупке, напротив, увеличивается интерес к крупным офисам площадью от 500 кв. м: их доля в общем спросе поднялась с 15% до 16%, а в Москве рост составил 32% по сравнению с первой половиной 2025 года. Крупные компании предпочитают приобретать собственные бизнес-центры, чтобы зафиксировать расходы на долгосрочную перспективу и уйти от арендной зависимости.

В продаже офисов положительная динамика отмечена в Челябинской области (+1%).

Общая картина и прогнозы

«Рынок коммерческой недвижимости сегодня во многом напоминает доажиотажную ситуацию начала 2023 года — после периода высокой активности спрос стабилизировался, — резюмировала Виктория Сафронова. — Цикл сделки становится длиннее: арендаторы и покупатели дольше взвешивают решения, внимательнее изучают варианты. При этом внутри сегментов продолжают формироваться устойчивые тренды: склады сохраняют рост спроса на долгосрочном горизонте, в торговой недвижимости всё заметнее смещение в сторону компактных форматов, а в офисном сегменте одновременно растёт доля запросов на аренду небольших пространств и на покупку крупных лотов».

Эксперты прогнозируют, что во второй половине 2026 года тенденция к смещению спроса в пользу небольших форматов сохранится, особенно в торговле и складской логистике. При этом офисный рынок продолжит демонстрировать поляризацию: мелкие арендаторы будут искать гибкие пространства, а крупные игроки — консолидировать активы через покупку.

С уважением к Вашему делу, Ника Виноградова

Источник: New Retail