Новая реальность: ТЦ как логистические хабы

Торговые центры в поисках новой идентичности: как кризис заставляет ТЦ перевоплощаться в склады.

Российский рынок торговой недвижимости переживает системный кризис, заставляющий владельцев и операторов торговых центров искать нетривиальные пути сохранения доходности. На фоне рекордного падения спроса на торговые площади и массового ухода международных ритейлеров все больше ТЦ перепрофилируются под складские помещения. С января по октябрь 2025 года объем таких площадей достиг 587 тыс. кв. м — около 15% всего складского предложения в России. Для сравнения, годом ранее этот показатель составлял лишь 94 тыс. кв. м.

Мультифакторный кризис: от высокой ставки до онлайн-миграции

По словам экспертов, кризис торговой недвижимости имеет комплексный характер. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин выделяет два ключевых фактора: стремительный рост онлайн-торговли и сохраняющуюся высокую ключевую ставку, ограничивающую покупательскую способность. Эти тенденции подтверждаются прогнозами: посещаемость ТЦ в 2025 году, по данным Focus Technologies, снизится еще на 3%, а ввод новых торговых площадей в Москве к концу 2026 года может сократиться на 70%.

Перепрофилирование торговых центров под склады становится для собственников вынужденной мерой. Как отмечает Евгений Бумагин, руководитель департамента складской и производственной недвижимости IBC Real Estate, это позволяет избежать значительных инвестиций в обновление объектов и сохранить доходность. Однако и на этом пути владельцы сталкиваются с серьезными проблемами.

«Склады в ТЦ уступают по функциональности классическим логистическим паркам и при этом стоят дороже», — констатирует Алексей Слепов, директор департамента складской недвижимости Ricci. Ставки аренды таких помещений достигают 15,1 тыс. руб. за кв. м в год против 11 тыс. руб. в объектах класса А. При этом вакансия в логопарках Москвы уже выросла до 5%, что дает арендаторам возможность выбирать более оптимальные предложения.

Аналитики Core.XP прогнозируют, что доля свободных площадей в ТЦ к концу 2026 года может достигнуть 9,7%. Эта тенденция указывает на необходимость более глубокой трансформации формата торговой недвижимости. Владельцам объектов предстоит переосмыслить их функциональное назначение — будь то создание гибридных пространств, сочетающих ритейл и логистику, или полная реконфигурация под новые рыночные запросы.

Текущая ситуация демонстрирует, что модель традиционного торгового центра как доминирующего формата ритейла требует фундаментального пересмотра. Успешность преобразований будет зависеть от способности собственников адаптироваться к новой рыночной реальности, где границы между ритейлом, логистикой и общественными пространствами становятся все более размытыми.

С уважением к Вашему делу, Ника Виноградова

Источник: Retail.ru