Цифры падения складского рынка

Рынок складской недвижимости Московского региона: e-commerce теряет позиции, спрос сократился вдвое за год.

После десятилетия экспансии онлайн-торговли, которая превратила e-commerce в главного драйвера спроса, сегмент столкнулся с жесткой коррекцией.

По итогам первого квартала 2026 года объем сделок компаний электронной коммерции по аренде и покупке складских площадей сократился более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цифры говорят сами за себя: 30 тыс. кв. м против 62,7 тыс. кв. м в январе–марте 2025 года.

Тренд, наметившийся еще в 2025 году, не просто сохраняется — он уверенно набирает обороты. E-commerce перестает быть монопольным локомотивом складского рынка, уступая место более взвешенной и селективной модели.

Главные цифры падения: что говорят данные

Исследование консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC Int., на которое ссылается «Интерфакс», фиксирует несколько ключевых точек перелома:

Ключевые выводы из таблицы:

• Пик влияния e-commerce на складской рынок пришелся на 2024 год, когда онлайн-игроки занимали почти половину всех новых складов (49,5%).

• К 2025 году доля снизилась до 30,5% — падение почти на 20 процентных пунктов за один год.

• В абсолютных цифрах объем площадей, занятых онлайн-торговлей, сократился с 1,3 млн кв. м (2024) до 732 тыс. кв. м (2025) — минус 44%.

• Первый квартал 2026 года обрушил квартальный объем сделок e-commerce до 30 тыс. кв. м — это в 2,1 раза хуже, чем годом ранее.

Почему e-commerce сворачивает складскую экспансию?

Ажиотажный спрос, который наблюдался в 2020–2024 годах, когда маркетплейсы и интернет-магазины скупали и арендовали склады десятками тысяч квадратных метров, закончился. На смену ему приходит новая реальность.

Виктор Заглумин, сооснователь и партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC Int., комментирует ситуацию так:

«Онлайн-игроки останутся системными, но уже не монопольными драйверами рынка. Спрос сохранится, но станет более точечным и выстроенным по принципу логистической селективности».

Эксперт выделяет три ключевых изменения:

1. Переход от количества к качеству. Компании больше не гонятся за любыми доступными метрами. Теперь важен не просто объем, а эффективность каждой единицы площади.

2. Логистическая селективность. Склады выбираются не «где есть», а «где оптимально» — с учетом транспортной доступности, близости к клиентам и кросс-докинговых возможностей.

3. Завершение экстенсивного роста. Большинство крупных игроков уже сформировали свою складскую сеть. Теперь наступает фаза ее оптимизации, а не наращивания.

Общая картина рынка: падение спроса на фоне рекордного строительства

Данные аналитиков CORE.XP, также приведенные в публикации, добавляют еще один важный штрих к общей картине.

В первом квартале 2026 года рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал разнонаправленную динамику:

• Спрос снижается. Всего было закрыто 268 тыс. кв. м сделок (аренда и покупка). Это на 23% меньше, чем в первом квартале 2025 года.

• Предложение растет. При этом объем нового строительства достиг рекордных значений.

Такое сочетание (снижение спроса + рекордный ввод площадей) создает риск формирования избыточного предложения и, как следствие, коррекции ставок аренды во втором полугодии 2026 года.

Десятилетняя трансформация: от 0,9% до 49,5% и обратно

Чтобы понять масштаб происходящего, стоит посмотреть на динамику за последние 10–11 лет.

Что произошло?

С 2015 по 2024 год рынок прошел путь от полной незначительности онлайн-торговли до ее доминирования. E-commerce заняла нишу, которую раньше занимали классические дистрибьюторы и ритейлеры с традиционной моделью.

Однако уже в 2025 году начался обратный отсчет. Причины:

• Насыщение. Крупнейшие игроки (Wildberries, Ozon, Яндекс.Маркет) построили базовую инфраструктуру и больше не нуждаются в экспоненциальном расширении.

• Экономическая эффективность. Высокие ставки аренды и стоимость содержания складов заставляют пересматривать потребности.

• Смена приоритетов. Вместо «занять побольше» приходит стратегия «занять, но с умом» — оптимизация логистики, автоматизация, сокращение плеча доставки.

Прогноз и выводы для участников рынка

На основе предоставленных данных и комментариев экспертов можно сформулировать несколько прогнозов на 2026–2027 годы:

Для владельцев складской недвижимости:

• Придется адаптироваться к более взыскательному арендатору. E-commerce-компании теперь диктуют жесткие требования к характеристикам складов.

• Ставки аренды могут скорректироваться вниз во втором полугодии 2026 года из-за избытка предложения.

• Успешными будут проекты с гибкими условиями (стеллажи, зонирование, наличие кросс-докинга).

Для e-commerce-компаний:

• Открывается окно возможностей для выбора лучших площадей по более выгодным ставкам.

• Основной фокус — не расширение, а оптимизация существующей сети и повышение эффективности каждого склада.

• Логистическая селективность станет стандартом: склады рядом с крупными городами, в узлах транспортных развязок.

Для рынка в целом:

• Доля e-commerce, скорее всего, стабилизируется в диапазоне 25–35% в ближайшие 2–3 года.

• Рынок возвращается к «нормальному» состоянию, где онлайн-торговля остается важным, но не единственным драйвером.

• Классические ритейлеры и дистрибьюторы могут получить больше доступа к качественным складским площадям.

Первый квартал 2026 года стал маркером смены эпохи. E-commerce больше не является безусловным лидером складского рынка Московского региона. Падение сделок в два раза за год — это не временный сбой, а структурный сдвиг.

Ажиотажный спрос сменился взвешенной селекцией. Компании не уходят с рынка, но становятся требовательнее, умнее и эффективнее. А значит, рынок складской недвижимости ждет новая, более зрелая фаза развития — с меньшими объемами, но с большим качеством.

С уважением к Вашему делу, Ника Виноградова